Siekdami užtikrinti geriausią Jūsų naršymo patirtį, šioje svetainėje naudojame slapukus (angl. cookies). Paspaudę mygtuką „Sutinku“ arba naršydami toliau patvirtinsite savo sutikimą. Bet kada galėsite atšaukti savo sutikimą pakeisdami interneto naršyklės nustatymus ir ištrindami įrašytus slapukus. Jei pageidaujate, galite kontroliuoti ir/arba ištrinti slapukus. Išsamesnė informacija čia https://www.aboutcookies.org/ Jei ištrinsite slapukus, jums gali reikėti rankiniu būdu pakeisti kai kurias parinktis kaskart, kai lankysitės interneto svetainėje, o kai kurios paslaugos ir funkcijos gali neveikti.

Kultūra ir žmonėsGamta ir augintiniaiŠeima ir sveikataMokslas ir ITSportasŠvietimasTrasaĮdomybėsRinkimų maratonas
EKONOMIKA

Investicija į būsto nuomą vilioja nerealiu pelnu 

2019 vasario 25 d. 14:31
Mažo buto kvadratinis metras perkant bus brangesnis už erdvesnio.
Mažo buto kvadratinis metras perkant bus brangesnis už erdvesnio.
Alinos Ožič nuotrauka

Lietuvoje ir kitose Baltijos valstybėse jau dešimtmetį didėja mažų butų paklausa, o pastaruosius kelerius metus daugiau nuperkama ir mikrobutų, kurių plotas neviršija 25 kvadratinių metrų. Šie daugiausia nuomojami. Investavimo į nekilnojamąjį turtą ekspertai perspėja, kad tokio verslo grąžos skaičiavimai neretai būna paviršutiniški – investicija ne visada atsiperka per 10 ar net 20 metų.

Nedidelių butų paklausos didėjimas dažniausiai aiškinamas mažesne išlaikymo kaina, tačiau jie, ypač mikrobutai, kurių plotas siekia iki 25 kv. m, daugiausia įsigyjami nuomos tikslais. Nekilnojamojo turto valdymo specialistai pažymi, kad 30 proc. klientų neslepia naujus butus perkantys dėl nuomos, nes tikisi, jog toks pirkinys atsipirks. UAB „Re&Solution“ konsultantas, tyrimų ir analizės vadovas Baltijos šalyse Mindaugas Kulbokas „Lietuvos žinioms“ sakė, kad Vilniuje naujo būsto nuomos rinka sudaro dešimtadalį naujų būstų. Oficialios statistikos, kokią būstų fondo dalį sudaro visi nuomojami butai, nėra.

Populiarėja ir kaimynystėje

Latvijos žiniasklaida dar 2018 metų rudenį pranešė, kad mažų butų pirkimo sandoriai jau pralenkė vienbučių namų pirkimo sutartis.

Estijos verslo dienraštis „Aeripaev“ irgi fiksavo mažų ir mikrobutų paklausos bei butų nuomos suaktyvėjimą. Konsultacinės bendrovės „Koidu Ehitus“ valdybos narė Karin Vinkel leidiniui komentavo, kad į mažus butus verta investuoti, kai jie perkami nuomos tikslais, nes gali duoti daugiau pelno negu erdvesnių butų nuoma. Be to, mažesnes patalpas lengviau išnuomoti.

Nedidelių butų paklausos didėjimas dažniausiai aiškinamas mažesne išlaikymo kaina, tačiau jie, ypač iki 25 kvadratinių metrų, daugiausia įsigyjami nuomos tikslais.

Vis dėlto tokios investicijos turi ir trūkumų. „Erdvaus, didesnio kaip 25 kv. m vieno kambario buto nuomos pelningumas gali būti mažesnis, tačiau nuomininkai juo naudojasi ilgiau. Optimaliu šiuo požiūriu galima laikyti maždaug 20 kv. m butą“, – teigė konsultantė. Pasak jos, reikia nusiteikti, kad tokio buto kvadratinis metras perkant bus brangesnis už erdvesnio.

Kita vertus, nederėtų pamiršti, jog vieno kambario bute, net ir mažiausiame, kurio plotas siekia vos 12–16 kv. m, reikės įrengti brangiai kainuojančias virtuvės, vonios ar dušo su tualetu patalpas. Įkurti miegamąjį ten kainuos gerokai pigiau. Tačiau išlaikymo išlaidas teks paskirstyti mažesniam plotui, todėl ir kvadratinio metro išlaikymas bus brangesnis. Tokių mikrobutų kvadratinis metras Taline kainuoja 2–2,5 tūkst. eurų, o centre siekia ir 4 tūkst. eurų. Vis dėlto už komunalines paslaugas naujų butų savininkai ir nuomininkai moka mažiau.

Orientuota į studentus

M. Kulbokas priminė, jog dar prieš keletą metų butų nuoma buvo laikoma papildomomis „bobučių“ pajamomis. Tačiau prieš porą trejetą metų į būsto nuomos rinką sužiurę investuotojai, sukaupę daugiau pinigų, nuperka ir po antrą ar trečią butą, kad išnuomotų, be to, dairosi tokių, kurie turėtų daugiau kambarių.

Jo įsitikinimu, mažų, iki 25 kv. m, butų nuoma daugiausia orientuojama į studentus ir jaunus vienišus žmones. Tai žinant nesunku suvokti, kad tokių būstų paklausa didžiausia Vilniuje, Kaune ir iš dalies Klaipėdoje bei Šiauliuose. Išnuomoti juos lengviau Vilniuje ir Kaune. Kituose miestuose, kuriuose yra mažiau mokslo įstaigų, pigu nuomotis ir erdvesnį butą, todėl studentai nenoriai kraustosi į patalpas iki 20 kv. m ploto.

Pasak M. Kulboko, jaunai šeimai, ypač auginančiai vaikų, gyventi tokiame mažame bute per ankšta. Jis atkreipė dėmesį, kad ir studentai mieliau nuomojasi kambarius, esančius miesto centre arba netoli jo. Tokios vietos jauniems nuomininkams pačios patraukliausios. Jiems svarbiausia – išplėtota infrastruktūra: geras susisiekimas, automobilių aikštelės, netoli parduotuvė, kavinė, vaikų darželis.

Studento perkamoji galia nedidelė, už lovą jis tegali mokėti 110–115 eurų per mėnesį, o kur dar komunalinių paslaugų ir kitos išlaidos. Todėl jaunas žmogus suinteresuotas apsigyventi mažame bute.

Daugiau pajamų turintys studentai arba dirbantys jaunuoliai už geografiškai geroje vietoje esančio vieno kambario nuomą yra pasirengę mokėti iki 400 eurų, o kai kas – ir dvigubai daugiau.

Paprasta tik skaičiuoti

„Kai kurie pradedantys investuotojai į būsto rinką numato 5–6 proc. būsimą investicinę grąžą, tad investicija, jų manymu, turėtų atsipirkti per dešimtmetį“, – sakė M. Kulbokas. Skaičiuojama mėnesiais: esą jei kambaryje pastatysi dvi lovas, per mėnesį gausi 200–250 eurų pajamų, o per 10 mėnesių, kuriuos kambaryje visus mokslo metus gyvens studentai, savininkui neva suplauks apie 2,5 tūkst. eurų. Todėl investicijos į 20 kv. m butą, už kurį sumokėta vidutiniškai 20 tūkst. eurų, turėtų atsipirkti per 6–8 metus.

Tačiau tokie investuotojai užmiršta, kad gali tekti mokėti nekilnojamojo turto mokestį už antrą būstą, o ir studentai ne visada būna itin tvarkingi nuomininkai, tad buto savininkui kone kasmet teks skirti lėšų nors ir kosmetiniam, nebūtinai brangiam būsto remontui. Be to, jei ir nebus sunku rasti nuomininkų, 2–3 mėnesius per metus už komunalines paslaugas teks mokėti pačiam buto šeimininkui. Tai pats idealiausias investicijų grąžos atvejis, nes nebūtinai seksis greitai rasti du ar bent vieną nuomininką ir nebūtinai butas bus išnuomotas bent 10 mėnesių per metus.

Tokie rūpesčiai mažiau kankina erdvesnių butų savininkus, nes juos nuomojasi daugiausia jaunos šeimos, dar nesukaupusios bankų už būsto paskolas reikalaujamo 15 proc. būsto kainos pradinio įnašo. Šie nuomininkai gali užsibūti keletą metų. Jie stengiasi ir prižiūrėti butą. Bet jaunų šeimų reikalavimai taip pat didesni, todėl teks įdėti daugiau pradinių investicijų į tokio būsto įrengimą – patogesnę virtuvę, baldus, buitinę techniką.

Kurortuose – kitaip

Gyvenamųjų patalpų nuomos verslas pajūrio kurortuose greitesnis, nes daugiau pinigų uždirbantys lietuviai daugiau skiria ir poilsiui. Kaip žinoma, kurortuose nuomininkai moka ne už mėnesį, o už dieną ar savaitę, todėl, nusisekus vasaros orams, būsto savininkas per savaitę iš nuomos gali gauti 10–15 kartų daugiau pajamų negu kitame mieste. Bet kurorte parduodamo būsto kvadratinis metras keleriopai brangesnis.

Pasak M. Kulboko, labiausiai nekilnojamojo turto kainos yra sukilusios Neringos savivaldybėje. Mat čia būsto pasiūla niekaip negali tenkinti paklausos dėl griežtų statybos ribojimų.

Palangoje kainos įvairesnės, didesnės negu šalies sostinėje, tačiau atokiau nuo jūros esančiose vietovėse butai kainuoja panašiai tiek, kiek Vilniuje. Pigiausias nekilnojamasis turtas pajūryje dabar yra Šventoje – iki 1 tūkst. eurų už kvadratinį metrą. Tai lemia prastesnė infrastruktūra, mažesnis poilsiautojų srautas negu Palangoje ir trumpesnis sezonas.

Būna blogesnių laikų

M. Kulbokas pabrėžė, kad pasiryžus eiti į nekilnojamojo turto nuomos verslą ir įsigyti tam skirtą butą reikėtų žvelgti į ilgesnę perspektyvą, vertinti jo likvidumą. „Nuomoti numatyto būsto niekada neperkama amžiams. Pablogėjus ekonominei padėčiai dažnai stengiamasi antrą nekilnojamąjį turtą parduoti. Juk kai nesiseka išnuomoti, tokį turtą reikia išlaikyti pačiam, o tada geriausia išeitis – jį parduoti, – dėstė konsultantas. – Visada atsitinka taip, kad didžiausias pinigų poreikis kyla tada, kai rinka būna pati nepalankiausia bet kokiam būstui parduoti.“

Kaip rodo jo patirtis, tokiais atvejais rasti erdvesnio buto pirkėją kur kas lengviau negu ankšto buto. Mažų būstų pirkėjų būrys krizės laikotarpiu smarkiai susiaurėja. Todėl ir butų likvidumas tampa itin žemas. „Taigi nusipirkti tokį būstą lengviau, o parduoti sunkiau. Todėl ilgalaikėje perspektyvoje tai ne pati geriausia investicija“, – pažymėjo M. Kulbokas.

Jo įsitikinimu, reikia sau rimtai atsakyti į klausimą, ko tikiesi įsigydamas butą, ar iš tikrųjų nori dalyvauti butų nuomos rinkoje? Atsakius teigiamai nebūtina pirkti nuosavo būsto. Tam yra sutelktinis finansavimas. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto valdytojui galima paskolinti pinigų ir gauti garantuotas palūkanas.

Orientacinės butų kainos didžiuosiuose miestuose, tūkst. eurų už kvadratinį metrą

Miestasiki 20 kv. metrų2 kambarių
Vilniaus priemiesčiai0,7–0,90,6–1,2
Miegamieji rajonai1,2–1,51,5–1,8
Antakalnis1,5–2,92,5–3
Senamiestis2–33–4
Kaunas0,5–0,80,8–1,3
Kauno centras1–1,51,8–2
Klaipėdos uosto teritorija0,25–0,5n. d.
Pagrindinė Klaipėdos dalis0,8–1,21,1–1,6
Panevėžys0,250,5–0,7
Panevėžio centras0,5–0,750,6–0,9
Šiauliai0,25–0,30,6–0,75
Šiaulių centras0,7–0,90,9–1,2
Palanga1–1,51,5–2,2
Palangos centras2,3–2,51,9–2,6
Neringa2,4–4,22,2–3,2

Šaltinis: aruodas.lt

Reklama
DALINTIS
ŽYMĖS
_
Rubrikos: Informacija:
EkonomikaGamta ir augintiniaiGimtasis kraštasGynybaKontaktai
ĮdomybėsIstorijaKomentaraiKonkursaiReklama
Kultūra ir žmonėsLietuvaMokslas ir ITPasaulisReklaminiai priedai
Rinkimų maratonasSportasŠeima ir sveikataŠvietimasPrenumerata
TrasaKarjera
Visos teisės saugomos © 2013-2019 UAB "Lietuvos žinios."
Privatumo politika