Užsitikrinti orią senatvę nekilnojamuoju turtu – apsimoka
Nors fi­nan­sų mi­nis­tras ne­se­niai su­kri­ti­ka­vo lie­tu­vių in­ves­ti­ci­jas į ne­kil­no­ja­mą­jį tur­tą kaip bū­dą už­si­ti­krin­ti orią se­nat­vę, eks­per­tai to­kį gy­ven­to­jų at­ei­ties pla­na­vi­mą ver­ti­na pa­lan­kiai: būs­to vi­du­ti­nė grą­ža pa­ly­gin­ti nė­ra ma­ža ir ga­li siek­ti 5–6 proc. per me­tus.

Neseniai finansų ministras Vilius Šapoka pareiškė, kad investuoti į nekilnojamąjį turtą (NT) ir tikėtis senatvėje pragyventi iš jo nuomos pajamų neišmintinga – neva investicijos į NT yra vienos rizikingiausių. „Tai netinkamas instrumentas kaupti pensijai. Per daug metų gali pasireikšti įvairios rizikos, susijusios su nekilnojamuoju turtu, jo vertė gali smarkiai keistis. Tam įtakos gali turėti šio NT moralinis pasenimas, aplinkinės statybos, pasikeitusios aplinkosaugos sąlygos“, – BNS teigė jis.

Bene didžiausia grąža – 15–17 proc. – būdinga investicijoms į požeminius ar daugiaaukščius garažus.

Anot ministro, žmonių siekis investuoti į NT ir paskui gyventi iš nuomos esąs „finansinio neraštingumo pasekmė“. Be to, tokioms investicijoms reikia turėti didelę pinigų sumą, tad dažnai perkama pasiskolintomis lėšomis.

„Lietuvos žinių“ kalbinti finansų ir NT ekspertai nėra tokie kategoriški: visame pasaulyje gyventojai investuoja į NT, siekdami ateityje prisidurti papildomų pajamų, o tokia finansinė priemonė yra viena konservatyviausių ir patikimiausių.

Grąža nemaža ir saugi

„Turbūt reikėtų pradėti nuo to, kad papildomai kaupti ir investuoti, nesvarbu, į ką, kad būtų papildomų pajamų senatvėje, yra tikrai išmintinga – neišmintinga manyti, kad valstybė viskuo pasirūpins, ir visuomenėje, kur darbingo amžiaus gyventojų nuolat mažėja, o pensinio – nuolat daugėja, tikėtis tvarios ir dosnios pensijų sistemos“, – sakė banko „Swedbank“ vyriausiasis ekonomistas Nerijus Mačiulis.

Ar NT yra geriausia priemonė investuoti, anot jo, galima diskutuoti. Visų pirma dėl to, kad ji nėra lengvai prieinama visiems gyventojams, nes vieno nedalomo vieneto kaina yra gana didelė ir daugeliui neįkandama. Tačiau istoriškai būsto vidutinė grąža, palyginti su Vyriausybės vertybinių popierių grąža, nėra maža – ji, N. Mačiulio teigimu, gali siekti 5–6 proc. per metus, o įvertinus nusidėvėjimą ir nuolatines investicijas į būsto atnaujinimą – 4 procentus.

„Turbūt reikėtų galvoti ir apie investicijų diversifikavimą, pasirinkti įvairesnius taupymo ir investavimo instrumentus. Tačiau NT yra viena populiaresnių ir turbūt stabilesnių investicijų ilguoju laikotarpiu“, – sakė ekonomistas.

Bendrovės „Ober-Haus“ Senamiesčio biuro vadovas Marius Čiulada taip pat pabrėžė, kad visas pasaulis investuoja į gyvenamąjį NT kaip į saugią, patikimą investicinę priemonę. Pasak M. Čiulados, ji ir yra žavi tuo, kad grąža nėra didelė – 5–8 proc., tačiau ši investavimo forma, kitaip nei investiciniai popieriai, auksas ir pan., yra mažiau pagrįsta spekuliacijomis.

„NT būdingas sezoniškumas, būna krizių ar blogesnių laikotarpių, tačiau žmonėms vis tiek reikia kažkur gyventi. Todėl jei visiškai neprašovei pirkdamas būstą, vis tiek turėsi nuomininką, kuris tau mokės“, – sakė jis.

Be to, investuojant į gyvenamąjį NT esą nereikia labai specifinių žinių ir tokio pobūdžio investicija nereikalauja pernelyg daug laiko, taigi, netrukdo užsiimti tiesiogine veikla. Kitos investicinės priemonės reikalauja nuolatinio dėmesio, o kartais ir profesionalių tarpininkų, kurių paslaugos taip pat kainuoja.

Klubo „Pinigų srautas“ viceprezidento Audriaus Dzikevičiaus vertinimu, jeigu į NT investuojama tik iš asmeninių ar šeimos santaupų, pagrindiniai rizikos veiksniai yra nuomojamo ploto paklausa ir administraciniai turto valdymo gebėjimai. „Tokiu būdu investavimas į nuomai skirtą nekilnojamąjį turtą, kuris yra ekonomiškai bei demografiškai augančiame mieste, imantis tinkamų priemonių, kurios apsaugotų nuo nuomininkų nemokumo ar galimo turto sugadinimo, netampa didelės rizikos užsiėmimu. Žinoma, patartina turėti diversifikuotą investicijų portfelį, kuriame, be nekilnojamojo turto, būtų ir kitokių investicinių aktyvų, tokių kaip pensijų fondų vienetai, indėliai ar didesnio pajamingumo obligacijos“, – sakė jis

Eksperto skaičiavimais, vidutinė būsto nuomos metinė grąža Vilniuje siekia 4,5–5 proc., ją fiksuoja ir skelbia didesnės NT agentūros. „Ilguoju laikotarpiu galima orientuotis į panašų grąžos lygį, jeigu paklausos ir pasiūlos santykis smarkiai nesikeis. Toks grąžos lygis yra aukštesnis už vidutinį indėlių ar Vyriausybės vertybinių popierių pelningumą, tačiau žemesnis nei vidutinė ilgalaikė akcijų rinkos grąža“, – vertino A. Dzikevičius.

Vilius Šapoka pareiškė, kad investuoti į NT ir tikėtis senatvėje pragyventi iš jo nuomos pajamų neišmintinga - neva investicijos į NT yra vienos rizikingiausių: „Tai netinkamas instrumentas kaupti pensijai." / Alinos Ožič nuotrauka

Nuo butų iki garažų

Į kokį NT investuoti, siekiant senatvėje prisidurti prie pensijos, priklauso nuo turimų lėšų ir lūkesčių.

„Perkant brangų prestižinį būstą Vilniaus senamiestyje galima tikėtis palankesnių jo vertės augimo perspektyvų. Tačiau grąža iš nuomos paprastai yra mažesnė, nes nuomos kaina nėra tiek didesnė, kiek brangesnis pats turtas. Tuo tarpu šiek tiek prastesnio turto, pavyzdžiui, buto blokiniame daugiabutyje miegamajame rajone ar miesto pakraštyje, grąža gali siekti 7–8 proc., nes turtas pigesnis, o nuomos kainos gyvenamuosiuose rajonuose nėra smarkiai mažesnės. Kiekvienas investuotojas turi apsispręsti, ar nori geresnio ir brangesnio turto, ar didesnės grąžos“, – aiškino M. Čiulada.

Jis pabrėžė, kad miesto centre ar senamiestyje įsigytą butą galima naudoti šiuo metu visame pasaulyje populiariai trumpalaikei nuomai. Investuojant į pigesnį būstą, kuris aktualesnis mažesnes pajamas gaunantiems asmenims arba studentams, didesnė tikimybė susidurti su atsiskaitymų problemomis, kaimynų nusiskundimais dėl keliamo triukšmo ir pan.

Siekiant didesnės investicinės grąžos taip pat galima investuoti į bendrabučius. M. Čiulados teigimu, bendrabučių kambariai yra pigūs, o jų nuoma kainuoja 150–200 eurų per mėnesį. Tokios investicijos grąža gali siekti 8–10 procentų. Bene didžiausia grąža – 15–17 proc. – būdinga investicijoms į požeminius ar daugiaaukščius garažus.

Tuo metu investiciją į didelį – 3–4 kambarių butą M. Čiulada siūlė vertinti atsargiai. Mat tokie butai turi atitikti daugiau būtinų reikalavimų: juos reikia apstatyti baldais, juose pageidaujama turėti balkoną, reikia išspręsti parkavimo klausimą ir pan. Saugiausia investicija – nedidelis 1–2 kambarių butas.

M. Čiulada rekomendavo butą nuomai pirkti arčiau mokymosi įstaigų, patogaus susisiekimo vietose. Jis taip pat priminė, kad nuomos rinka gyva tuose miestuose, kuriuose yra universitetų: Vilniuje, Kaune, Klaipėdoje ir Šiauliuose. Šalies periferijoje ar, tarkime, Panevėžyje, išnuomoti būstą gali būti sunkiau. „Todėl aš vis dėlto investicijai rinkčiausi didesnį miestą, nes ten nuomininką visada rasi – tai tik kainos klausimas“, – sakė M. Čiulada.

A. Dzikevičiaus manymu, NT reikėtų pirkti arba jau dabar patrauklioje vietoje, arba besivystančiame rajone, pavyzdžiui, gamybinio pobūdžio patalpas rekonstruojant bei pritaikant gyvenamajam būstui. „Būstą nuomai, be abejo, geriausia pirkti ten, kur yra didėjanti paklausa. Ją lemia augantis bendras gyventojų skaičius, jaunų gyventojų dalies didėjimas, darbo vietų bei studentų skaičiaus augimas ir pan. Šiandien tai būtų Vilnius. O Kaunas turi daug tokio potencialo“, – sakė jis.

Skolintis iš bankų – rizikinga

Į kokį NT investuoti, N. Mačiulio manymu, yra antrinis klausimas. Svarbiausia, anot jo, apgalvoti bloguosius scenarijus, ypač jei investuojamos ne nuosavos, o skolintos lėšos. „Nereikia turėti iliuzijų, kad investuojant skolintas lėšas nėra jokios rizikos. Viskas gerai, jei neatsiranda problemų ir nereikia netikėtai parduoti būsto ir grąžinti paskolos. Tie, kurie įsigijo būstą praėjusio piko laikotarpiu, 2007 metais, ir per krizę praradę pajamas turėjo jį parduoti, neretai būstą parduodavo 30–40 proc. pigiau. Tokia investicija pavirsta pragaru, – perspėjo N. Mačiulis. – Labai svarbi taisyklė: investuojant negalima skolintis 70 ar 80 proc. būsto vertės – reikėtų galvoti apie daug mažesnę paskolos dalį ir turėti alternatyvių pajamų šaltinių. Kol būsto kainos didėja, kol nereikia jo parduoti ir nesunku rasti nuomininką, investicija atrodo gražus verslo planas be rizikos. Bet tokie ramūs augimo periodai netrunka amžinai, todėl reikia pagalvoti ir apie blogesnius scenarijus. Dažniausiai gyventojai daro klaidą, galvodami vien apie optimistinius scenarijus.“

„Pinigų srauto“ viceprezidentas A. Dzikevičius taip pat patarė neprofesionaliam investuotojui vengti paskolų – verčiau investicijų dydį apriboti turimų santaupų dydžiu. Tiesa, susilaikyti nuo pagundos pirkti būstą nuomai skolintomis lėšomis gali būti sunku, mat dabartinė praktika, anot M. Čiulados, rodo, kad tai daryti apsimoka.

„Saugios investicijos grąža ilguoju laikotarpiu yra 5–6 procentai. Net jei bankui sumoki 3 proc. palūkanų, vis tiek gauni teigiamą grąžą. Be to, grąžą gauni ne tik iš savo, bet ir banko skolintų pinigų. Tai rizikingesnė investavimo forma, bet pastaruosius 5–7 metus ji pasitvirtino. Tie žmonės, kurie nepabijojo šios mažų palūkanų aplinkos, yra laimėtojai. Aišku, palūkanos greičiausiai šiek tiek kils, bet kol kas jos neturėtų pasiekti 4–5 procentų. Turėtų ateiti didelė krizė, kad mokėjimai bankui taptų nepakeliami ir didesni už gaunamas nuomos pajamas“, – sakė jis.