Senstantys prekybos centrai nemato poreikio atsinaujinti
Vi­sa Lie­tu­vos pre­ky­bos cen­trų in­dus­tri­ja la­bai že­mo pro­duk­ty­vu­mo ly­gio, rin­ka ne­lik­vi­di, nau­ji cen­trai ne­sta­to­mi. Nors ša­ly­je te­bė­ra daug vie­tų, kur ga­lė­tų iš­kil­ti nau­ji pre­ky­bos cen­trai, jų sa­vi­nin­kai nė­ra lin­kę pa­tys ri­zi­kuo­ti, to­dėl lau­kia pir­kė­jų. Tuo me­tu esa­mi pre­ky­bos cen­trai su­si­lai­ko nuo in­ves­ti­ci­jų į at­si­nau­ji­ni­mą – dėl men­kos kon­ku­ren­ci­jos jie už­mi­go kom­for­to zo­no­je. Pre­ky­bos cen­truo­se žmo­nės iš­lei­džia apie treč­da­lį pi­ni­gų, o du treč­da­liai lė­šų ten­ka pa­vie­nėms par­duo­tu­vėms.

Apie prekybos centrų rinką ir ateitį dienraštis „Lietuvos žinios“ kalbėjosi su prekybos centrų konsultantu, bendrovės „Sapus“ partneriu Laurynu Mituzu, kuris beveik du dešimtmečius dirbo tarptautiniams prekybos centrų plėtotojams, britų ir skandinavų kompanijose vadovavo prekybos centrų analitikos technologijų pardavimui Europoje ir toliau dirba kuriant naujus ir atnaujinant senus prekybos centrus.

Prekybos centrų galėtų būti daugiau

– Ar prekybos centrų skaičius nedidelėje Lietuvos rinkoje nėra per didelis? Kartais net tinklinės parduotuvės atidarymas greta kitos tokio pobūdžio parduotuvės vartotojams sukelia nuostabą, kaip joms užtenka vartotojų.

Laurynas Mituzas. / BNS nuotr.

– Pirmiausia reikėtų pabrėžti, kad pasaulyje prekybos centrais vadinamos dirbtinės gatvės su patalpomis nuomai parduotuvėms. Todėl vartojimo prekių, statybinių medžiagų, baldų, žemų kainų ir pan. parduotuvės – ne prekybos centrai. Lietuvoje parduotuves prekybininkai sau statė patys ir norėdami pabrėžti jų svarbą pavadino jas prekybos centrais. Taip ir „prilipo“.

Prekybos centras yra nekilnojamojo turto investicija į vartojimą. Todėl reikia vertinti ne pagal plotą, tenkantį žmogui, o apyvartos dalį vartojimo rinkoje. Šiuo metu bent Vilniuje prekybos centruose žmonės išleidžia apie trečdalį pinigų, o du trečdaliai tenka pavienėms parduotuvėms. Paprastai pavienės parduotuvės orientuojasi į greta gyvenančius arba dirbančius pirkėjus, o prekybos centrai dydžiu ir įvairove įtikina žmones atvykti iš toliau. Teoriškai Vilniuje prekybos centrų ploto gali būti beveik dukart daugiau.

Tinklinės maisto parduotuvės atidarymas priešais kitą yra ne konkurencija, o kanibalizacija: krinta efektyvumas ir kyla kainos – nereikia net kartelinio susitarimo. Kaktomuša stovinčioms parduotuvėms vartotojų gal ir užteks (jei ne, nuostolius dengs kitos), bet prekybos centrams smarkiai išauga teritorijos, kurioje gyvena pakankamai pirkėjų, poreikis, padidėja atstumai, kuriuos lankytojai turi įveikti.

– Susidaro įspūdis, kad daugelis prekybos centrų taiko į tą patį pirkėjų segmentą. Galbūt užsienyje prekybos centrai labiau segmentuojasi?

– Visi prekybos centrai turi skirtingą segmentą pagal pirkėjų elgesį ir lūkesčius. Tačiau vieni taikliai su juo bendrauja, o kiti tai daro nesistemingai. Parduotuvės visur labai panašios, bet vieta, atmosfera ir emocinis užtaisas labai skiriasi.

Nors vartojimas auga, prekybos centrai sensta, o menka naujos konkurencijos grėsmė sukūrė jiems komforto zoną. Kai kurie seniai turėjo „persistartuoti“, tačiau rinka leidžia jiems toliau gyvuoti.

Vakaruose visi prekybos centrai yra skirtingi. Mažesni išsidėstę pagal kainų lygį, asortimentą, pramogas ir pan. Didesni apima keletą pirkėjų grupių. Ten kiekvienas prekybos centras žino, kodėl lankytojai turi atvykti, ir turi išteklių įtikinti lankytojus. Pas mus to trūksta, todėl galiausiai lankytojus centrai masina nuolaidomis. Tai sukuria bendrą vardiklį žmonių galvose renkantis, kur vykti.

– Kas tampa pagrindiniu prekybos centrų koziriu, konkuruojant tarpusavyje? Ar pastebite, kad Lietuvoje būtų esminių pokyčių, siekiant išsiskirti iš kitų prekybos centrų?

– Valdytojų vizija. Mano pirmasis mentorius, labai patyręs vokietis, prieš du dešimtmečius pateikė pavyzdį: prekybos centras – tai laivas, o valdytojas – kapitonas, kuris sprendimais turi nukreipti laivą toliau nuo kitų į savo uostą, į rinkos segmentą, kuris turi didžiausią perkamąją galią. Jeigu laivas tampa nevaldomas, jis priartėja prie kitų ir pradeda karą. Kainų karą.

Visi stengiasi išsiskirti, tačiau kai vietos potencialas išnaudotas, pastatas pastatytas ir nuomininkai visus centrus vienodina, galima išsiskirti tik aiškinant jau padarytus sprendimus. Prekybos centro pridėtinė vertė yra pagalba nuomininkams apginti prekių antkainius. Parduotuvės padarys savo darbą įtikti pirkėjams.

Augant parduotuvių rezultatams, atsiranda galimybės pasiūlyti platesnį kainų diapazoną ir pasirinkimą, geresnę kokybę patrauklesnėje aplinkoje.

Neatliepia vakarietiškos praktikos

– Ar prekybos centrų lokacijos atitinka vakarietiškas tradicijas, t. y. ar prekybos centrai Vakarų valstybėse panašiai nutolę nuo centro kaip ir Lietuvoje?

– Gražiausi ir prabangiausi prekybos centrai dažniausiai statomi arti miesto centro ir sustiprina jo regioninę reikšmę, didžiausi – miesto pakraščiuose prie pralaidžių gatvių, o kainomis agresyvūs – toliau nuo miesto. Prekybos centrai Europoje statomi pusę amžiaus, daugelis kelis kartus perstatyti, plėsti, griauti. Kokį centrą statyti, lemia vietos vertė, pasiekiamumas, demografinės tendencijos. Pas mus dar to nėra.

– Ar Lietuvai šioje rinkoje reikėtų bandyti pritraukti daugiau užsienio investuotojų, jei turėsime omenyje labiau išgrynintą užsienio prekybos centrų praktiką?

– Skirtingai nei įprasta manyti, stambūs tarptautiniai plėtotojai naujose rinkose stato centrus pagal savo geriausią patirtį ir mažai taikosi prie vietos specifikos. Jie atsineša daug žinių ir patirties bei suformuoja naujas tradicijas. Juk nauju centru siūloma tai, ko nėra, o ne kas jau yra. Prekybos centrai yra investicijos į ateitį, ko be ilgametės patirties neįmanoma nuspėti. Tačiau Lietuva yra labai mažas ir uždaras kraštas, kur tokia praktika dar nepateisino lūkesčių.

Gera vieta tuščia nebūna. Augant ekonomikai prekybos patalpų poreikį dar neseniai vos spėjo vytis vietiniai statytojai. Tačiau prekybos centras – tai ne pastatas parduotuvėms, o laiko praleidimo vieta žmonėms. Prekybos centro sėkmė priklauso nuo labai daug veiksnių, apie kuriuos nebuvo pagalvota. Todėl, per sunkmetį ir dėl interneto pasikoregavus pirkėjų elgesiui, jų patrauklumas gerokai krito, o tai lėmė jau dešimtmetį trunkantį naujų mados centrų statybų štilį.

Lietuvoje yra labai daug vietų, kur galėtų iškilti nauji prekybos centrai, tačiau jų savininkai nebelinkę patys rizikuoti, todėl laukia pirkėjų, žinančių, ką su jomis daryti. Užsibuvusiuose prekybiniuose sklypuose dažnai iškyla daugiabučiai ir biurų pastatai, kuriems buvimas greta žmonių srauto nesuteikia didelės vertės.

Užmigo komforto zonoje

– Ar vertindamas dabartinę Lietuvos prekybos centrų situaciją vartotojų srautų, nuomos rinkos ir kitais atžvilgiais pastebite pavojaus signalų?

– Visa Lietuvos prekybos centrų industrija labai žemo produktyvumo lygio, rinka labai nelikvidi, nauji centrai nestatomi. Nors vartojimas auga, prekybos centrai sensta, o menka naujos konkurencijos grėsmė sukūrė komforto zoną. Lyg ir nereikia daug stengtis – vis tiek jie atsigaus kartu su augančiu vartojimu. Bent kai kurie. Kiti seniai turėjo „persistartuoti“, tačiau rinka leidžia jiems toliau gyvuoti.

Daug optimizmo suteikia vartojimo rinkos augimas ir tarptautinių organizacijų, kurios mato platesnį kontekstą, prognozės. Vilnius, kaip viena iš Europos Sąjungos šalių sostinių, turi potencialo priimti naujus projektus – bent tuzinas puikių vietų galėtų papuošti miestą. Tačiau, pagal tarptautinę patirtį, senstantis sektorius ima trauktis ir tai daro neigiamą įtaką didelę šalies biudžeto dalį sunešančiam vartojimui. Prekybos centrų vidutinis amžius iki to laiko, kai prireikia rimtų investicijų, yra apie 20 metų. Tuo tarpu savininkai ne itin motyvuoti juos nuolat atnaujinti.

Beveik visi tarptautiniai prekybininkai atėjo per du tarptautinius prekybos centrų plėtros projektus. Nesant naujiems užmojams, sustojo ir naujovių srautas. Daugelis įžengusių užsieniečių net neatidarė tiek parduotuvių, kiek norėjo, kai kurie dėl to net pasitraukė. Sumažėjęs nuomininkų spaudimas atvėrė kelią į prekybos centrus agresyvioms dėl savo kainų parduotuvėms ir išparduotuvėms. Nuomininkus dažnai reikia „pirkti“.

– Ar šiuo metu dar esama užsienio investuotojų susidomėjimo įsilieti į Lietuvos prekybos centrų rinką? Ar jau dabar turime prekybos centrų, valdomų užsienio investuotojų?

– Iš tuzino Vilniuje kojas besišildžiusių užsienio plėtotojų paskutinis neseniai pasitraukė. Lietuva per maža dideliems objektams, o stambiems plėtotojams mažesni nepatrauklūs. Yra nemažai vietinių statytojų, kurie mielai jų imtųsi, jei kas perimtų riziką, suvokiamą iš viešosios nuomonės, kad centrų yra per daug.

Galiausiai iš plėtotojų prekybos centrus įsigyja finansiniai investuotojai, kurių, kaip parodė paskutiniai sandoriai, turime pakankamai. Pasaulyje sulėtėjo naujų prekybos centrų statyba, o daugiau dėmesio skiriama esamų modernizavimui ir išplėtimui. Tuo metu institucinių investuotojų apetitas auga, o pasiūla mažėja. Keletas prekybos centrų jau yra Vokietijos pensijų fondo ir kitų investicinių fondų nuosavybė.

Lietuva yra sankirtoje tarp trijų Europos rinkų: turtingiausios, imliausios ir dinamiškiausios. Jos patrauklumą investicijoms turime nupiešti patys. Tačiau pirmiausia reikia sukurti galimybes investuoti ir pasiūlyti jas užsieniečiams. Kai prieš du dešimtmečius Vokietijos investuotojai atvyko statyti prekybos centrų, rinka buvo dukart mažesnė, trūko nuomininkų ir neskolino bankai. Dabar viskas daug paprasčiau.

– Ar sutinkate su nuomone, kad Lietuvos vartotojams priimtiniau vienoje vietoje įsigyti įvairių rūšių prekių nei ieškoti jų keliose skirtingose ir mažesnėse (specializuotose) parduotuvėse? Ar šie pirkimo įpročiai keičiasi ir keičia prekybos centrų rinką? Galbūt dėl tokio vartotojų elgesio tiek butikai, tiek vadinamosios gourmet parduotuvės ir kiti išskirtiniai prekybininkai keliasi po prekybos centrų stogu?

– Kalbant apie maisto produktus, taip gali pasirodyti, nes vartojimo prekių parduotuvių tinklai ilgą laiką augo nepalikdami galimybių konkuruojančioms krautuvėms. Alternatyva buvo tik turgus. Pirmosios specializuotos parduotuvės atsirado visai neseniai, todėl tradicija dar nespėjo susiformuoti. O ir tinkamų vietų pasirinkimas labai mažas.

Net greitai paplitusios kepyklėlės ir pilstomo alaus parduotuvės virto kavinėmis ir barais priešais vartojimo parduotuvių kasas. Tačiau taip ir neišpopuliarėjo Vakaruose dažnai aptinkami „mėsininkai“, „sūrininkai“, „žuvininkai“, vaisių ar daržovių bei kitos parduotuvėlės. Kaip ir hipermarketai bei kaimynystės parduotuvės.

Staiga, pagal pavyzdžius turtingiausiuose Europos miestuose, buvo peršokta prie delikatesų ir halių (angl. food hall). Kiek yra tvari tokia koncepcija kainoms jautriame krašte ir kaip pavyks klientams įrodyti, kad mokėti verta, dar anksti spręsti. Tačiau verslininkų pastangos sukurti emociškai „įkrautą“ aplinką yra įspūdingos.

Prekybos centrų plėtrai smulkieji prekybininkai didelio poveikio neturi, o ar toliau plėtosis gurmaniškų maisto produktų tradicijos, priklauso nuo modernių centrų atsiradimo, nes agresyvių kainų aplinka joms labai netinka.

Prekybos centro investicijoms atpirkti reikalinga didelė apyvarta, kurią gali pasiekti tik tarptautiniai prekės ženklai ir profesionaliai valdomi tinklai. Tačiau lėtėjant parduotuvių plėtrai, prekybos centrams, kurie nėra lyderiai, išnuomoti patalpas yra sudėtinga, todėl ir dėl siekiamo išskirtinumo daromos išimtys mados butikams. Vis dėlto unikalioms parduotuvėms įsikurti prekybos centruose nėra tvarus sprendimas.

– Kas, jūsų manymu, esamomis sąlygomis reikšmingai sustiprintų prekybos centrų padėtį rinkoje, o galbūt ir jų plėtrą?

– Prekybos centras yra dešimtis milijonų kainuojanti dengta dirbtinė gatvė, privati investicija į miestiečių gerovę ir miesto regioninę reikšmę. Miestai investuotojams – tai ne žmonės, gatvės ir pastatai, o vartojimo rinka, turinti savo interesus. Kas dešimtas vartojimo euras tenka prekybiniam nekilnojamajam turtui finansuoti, kas septintas – atlyginimams ir kas penktas – biudžetui. Nuo to, kur nukreipiamas pinigų srautas, priklauso, ar matomiausiose vietose bus statomos mados galerijos, ar maisto parduotuvės.

Miestų vadovai turėtų atskirti parduotuvės ir prekybos centro sąvokas, įvertinti naudą ir planuoti taip, kad miestai būtų patrauklūs investicijoms. Lietuva yra tarp žemesnės perkamosios galios šalių, todėl tam, kad augtų prekybos sektorius, reikia koncentruoti disponuojamas pajamas, kurti prekybines kaimynystes, kitaip tariant, statyti prekybos šiltnamius. Ir tokius, kad pusę uždirbamų pinigų parduotuvėse išleidžiantys žmonės ant jų neburnotų.