Būsto statybų Vilniuje planai gerokai viršija poreikį
Ne­kil­no­ja­mo­jo tur­to (NT) plė­to­to­jai šie­met tu­ri ga­li­my­bę Vil­niu­je pa­siū­ly­ti apie 7560 nau­jų bu­tų, ta­čiau grei­čiau­siai sta­ty­ti pra­dės tik apie pu­sę jų, nes rin­ka nė­ra pa­jė­gi įsi­sa­vin­ti to­kio kie­kio.

Įstaigos „Real Data“ vadovas Arnoldas Antanavičius pastebi, kad kasmet naujų būstų suplanuojama vis daugiau, o tai lemia tiek plėtotojų finansiniai pajėgumai, tiek apribojimai rinkoje.

„Rinka pajėgi įsisavinti apie 3,5 tūkst. butų per metus, tad akivaizdu, kad tik apie pusė suplanuoto kiekio ją pasieks, o likusių butų statyba persikels į 2019-uosius. Suplanuoti butai galėtų šiemet pasirodyti rinkoje jei būtų pakankamai paklausos“, – BNS aiškina jis.

Anot A. Antanavičiaus, tiek 2016, tiek 2017 metais augo plėtotojų suplanuotų būstų skaičius, tačiau jis teigia, jog tai nėra neigiama tendencija. Suplanuoti būstai – tai tie, kuriems parengti projektai.

„Vystytojų planai didėja: 2016 metų pradžioje buvo beveik 4 tūkst. suplanuotų butų, pernai – apie 5,4 tūkst. Vis dėlto, šių metų pradžioje išaugęs suplanuotų butų skaičius – labiau 2017-ųjų pasekmė, o ne rinkos poreikį atspindinti tendencija. Kadangi praėjusiais metais nuolat buvo planuojami projektai, jie vis papildydavo numatytą kiekį, tačiau didžioji dalis jų taip ir nepasirodė rinkoje“, – aiškina jis.

Analitiko nuomone, pagrindinė priežastis, kodėl plėtotojai planuoja vis daugiau būstų – sukauptas kapitalas, kurį reikia investuoti.

„Be to, didžioji dauguma jų turi ambicijų augti, kiekvienais metais statyti ir parduoti vis daugiau, uždirbti daugiau, todėl natūraliai susiformavo tokia situacija, kad vystytojų apetitas jau stipriai lenkia rinkos galimybes“, – priduria A. Antanavičius.

„Real data“ duomenimis, didieji nekilnojamojo turto rinkos dalyviai turi suplanavę labai panašų kiekį butų: „Realco“ – apie 660, „MG valda“ – 580, „Eika“ – 550, „Re world“ – 540, „Anreka“ – 535, „Hanner“ – 530, „Merko būstas“ – 420, „Citus“ – 340, „YIT Kausta būstas“ – 330. Kitų rinkos dalyvių suplanuota plėtra nesiekia 300 būstų.

A. Antanavičiaus vertinimu, svarbiausi rinkai – tie plėtotojų projektai, kuriais ne tik prikeliamos apleistos teritorijos, bet ir didina nekilnojamojo turto vertę pagerėjus kaimynystei, sukūrus naujų traukos objektų.

„Todėl šiemet bus svarbus „Paupio“ projektas, kuris ne tik vienas didžiausių šiemet, bet ir turintis didelę teigiamą įtaką visai aplinkinei teritorijai Užupyje. Su juo kažkiek sinergijos turėtų sukurti „Merko būsto“ suplanuotas projektas Markučiuose, kuris taip pat gerins šios teritorijos patrauklumą. Panašios pasekmės turėtų būti išplėtojus „Linkmenų ežerų“ III etapą bei „Hanner“ įgyvendinus projektą Utenos gatvėje, arba „YIT Kaustai“ plėtojant projektą Aludarių gatvėje, kuris prisidės prie Vilniaus centro gaivinimo, ką jau pradėjo „Eika“ su projektu „Live Square“. Įdomus ir „Citus“ planuojamas projektas Burbiškėse, kuris bandys sulaužyti pietinės Vilniaus dalies neigiamus stereotipus“, – vardija jis.

Daugiausia naujų projektų, A. Antanavičiaus skaičiavimais, šiuo metu suplanuota Šnipiškių ir Naujamiesčio mikrorajonuose – apie 1,9 tūkst. Dar 1,6 tūkst. – Pilaitėje ir Pašilaičiuose, beveik 1,2 tūkst. – Užupyje ir Senamiestyje.

„Praėjusiais metais stebėjome santykinai didesnę paklausą centrinėje miesto dalyje, dauguma plėtotojų įžvelgė šį potencialą ir tikriausiai šiemet ši niša bus užpildyta. Todėl panašu, kad 2018-aisiais ekonominės klasės plėtra užleis pozicijas vidutinei ir prestižinei klasėms. Taip pat į suplanuotos pasiūlos skaičių patenka apie 120 kotedžų Pilaitėje ir Kalnėnuose, kurie darosi vis labiau tiesioginiai konkurentai butams“, – sako jis.

Analitiko teigimu, kotedžų populiarėjimą lemia tai, kad gerėjant gyventojų finansinei padėčiai, jie vis dėlto rečiau perka brangesnį butą, bet ieško didesnio būsto su žemės sklypu. Jis pripažįsta, kad didieji rinkos dalyviai kol kas skeptiškai vertino šį segmentą, tačiau pastaruoju metu imasi kotedžų plėtros, taip siūlydami geresnės kokybės produktą.

„Didieji vystytojai į šį segmentą žiūrėjo skeptiškai, nes niekas nenori konkuruoti su armija pavienių statytojų, kurie nesunkiai optimizuoja sąnaudas, samdydami patentininkus, apeidami mokesčius ir pan. Situacija kiek pasikeitė, kai didieji plėtotojai užgyveno pakankamai finansinių pajėgumų, kad galėtų investuoti į kotedžų kvartalus. Tokie būstai yra gerokai konkurencingesni už pavienius kotedžus kažkur pievose. Geras tokių kvartalų likvidumas ir tas pats masto efektas pradėjo kompensuoti tai, kad maržos šiame segmente yra mažesnės, o konkurencija didesnė nei daugiabučių“, – teigia jis.

A. Antanavičiaus nuomone, šiemet nekilnojamojo turto plėtotojams teks rinktis: mažinti naujų būstų kainas arba ilginti projektų įgyvendinimą.

„Plėtotojams reikės pasispausti, nes šiemet bus sudėtinga realizuoti visus planus. Tai šioje vietoje jie turės apsispręsti: laukti 2019-ųjų ar 2020-ųjų, kol realizuos savo suplanuotus projektus, ar nori paspartinti pardavimus konkurencingesne kaina. Tikriausiai, vystytojai nelabai norės mažinti kainų, todėl projektų realizacija užsitęs“, – sako jis.

Didžioji dalis Lietuvos nekilnojamojo turto asociacijos rinkos lūkesčių indekso apklausoje dalyvavusių plėtotojų (79 proc.) šiemet prognozuoja, jog reikalavimas statyti A+ energinės klasės pastatus brangins būstą. Pasak A. Antanavičiaus, nors plėtotojų sąnaudos dėl įsigaliojusio reikalavimo greičiausiai bus didesnės, jiems bus sudėtinga A+ klasės būstus parduoti gerokai brangiau, nei A klasės.

„A+ reikalavimas kurs aukštesnės klasės produktą, kuris natūralu, turi kainuoti brangiau. Bet šiuo atveju, matau didesnį iššūkį vystytojams, nes abejoju, kad jiems pavyks A+ klasės būstus parduoti brangiau, nei A klasės, nors sąnaudos bus didesnės. Labiau tikėtina, kad tai koreguos jų pelno maržas. Tai gali būti viena iš priežasčių, kodėl matome tokį didelį suplanuotų butų kiekį, kuris nėra galutinis. Plėtotojai dar ne vienerius metus galės statyti žemesnės nei A+ klasės būstą“, – sako analitikas.

Pasak A. Antanavičiaus, ilgėjantis projektų realizavimo laikotarpis nekilnojamojo turto rinkoje lems ir tai, kad mažės sklypų bei teritorijų plėtrai paklausa.

„Kol kas nepanašu, kad didieji plėtotojai mažintų apimtis. Priešingai, su kiekvienais sėkmingais metais jų finansinė situacija gerėja, atitinkamai didėja ir galimybės. Dažniausiai jie ieško ir įsigyjama teritorijas, ne mažesnes kaip 1 ha, tam kad galėtų plėtoti kvartalus su aiškia koncepcija, vizija, socialine infrastruktūra. Tai leidžia pasiekti masto efektą, taip pat – tapti patrauklesniais ir įgyti konkurencinių pranašumų prieš smulkesnius konkurentus. Tačiau jei plėtotojai nenorės mažinti būstų kainų, projektų realizacija užsitęs ir mažės investicinių sklypų paklausa“, – sako jis.