Mėnesio pajamos – 10 eurų, mokesčiai – nuo 650 eurų
Lie­tu­vo­je vers­li­nin­kai ne­ga­li nuo­mo­ti pa­tal­pų ne pel­no or­ga­ni­za­ci­joms už ma­žes­nę ne­gu rin­kos kai­ną ir to­kiu bū­du jas par­em­ti, pa­dė­ti joms iš­si­lai­ky­ti. Vers­las bū­tų bau­džia­mas, net jei­gu pa­tal­pas ma­žes­ne kai­na nuo­mo­tų va­do­vau­da­ma­sis ti­krai idea­lis­ti­niais su­me­ti­mais – vien siek­da­mas par­em­ti me­ni­nin­ką, ga­le­ri­ją, lab­da­ros ar ki­tą vi­suo­me­ni­nę or­ga­ni­za­ci­ją.

Vienas Vilniaus verslininkas su anonimiškumo sąlyga „Lietuvos žinioms“ pasakojo, kad pagal individualios veiklos pažymą dirbantis asmuo negali už simbolinę kainą nuomoti patalų pelno nesiekiančiai organizacijai.

Jeigu patikrinimą atlikusi Valstybinė mokesčių inspekcija (VMI) nustatytų, kad asmuo nuomoja patalpas, pavyzdžiui, už 10 eurų per mėnesį, mokesčiai iš jo būtų išieškomi ne nuo šių realių pajamų, o nuo vidutinių nuomos kainų rinkoje.

Konkrečių patalpų nuomos kaina gali skirtis priklausomai nuo paskirties, suplanavimo, naudingojo ploto, būklės, vietos patrauklumo, panaudojimo galimybių ir kitų kriterijų. Tačiau, nepriklausomai nuo to, 10 eurų per mėnesį už nuomą „uždirbantis“ verslininkas mokesčius turėtų skaičiuoti ir mokėti bent nuo kelių šimtų eurų.

Be to, pačiam nuomotojui tenka ir pareiga nustatyti vidutinę nuomojamų patalpų nuomos rinkos kainą ir nesuklysti, nes centralizuotos tokių duomenų bazės Lietuvoje nėra.

Nekilnojamojo turto plėtros bendrovės „Citus“ specialistai „Lietuvos žinioms“ aiškino, kad komercinių patalpų nuomos kainos priklauso nuo begalės veiksnių. „Prekybos patalpos Vilniaus centre bus gerokai brangesnės nei miegamuosiuose rajonuose, nors patalpos „Akropolyje“ gali būti brangesnės nei Vokiečių gatvėje ar senamiestyje. Toje pačioje gatvėje esančių prekybos patalpų kainos skirsis, jei, tarkime, norint patekti į vienas iš jų, reikia palipti kelis laiptelius žemyn (kai skiriasi namų aukščiai). Tokiose patalpose kainos bus žemesnės“, – dėstė „Citus“ atstovas Rytas Stalnionis.

Draudžia pigiau nuomoti patalpas giminėms

Vilniaus senamiestyje patalpas ne pelno organizacijai, kuriai vadovauja jo sūnus, nuomojantis verslininkas dienraščiui pasakojo susidūręs su keistu VMI požiūriu į verslo subjektų santykius. Pasak verslininko, VMI mokesčių apskaičiavimo tikslais sandorius vertina tik pagal tikrąją rinkos vertę (t. y. vidutines analogiškų sandorių rinkos kainas), ypač jei tokie sandoriai sudaromi tarp susijusių asmenų.

Įmonės apskaitą tvarkantys finansininkai išaiškino, kad nuomininkui, kuris žemesne negu rinkos kaina išsinuomoja patalpas, rizikos nėra. Tačiau įmonei nuomotojai taikomi griežtesni kriterijai, taip pat ir baudos už nesumokėtus mokesčius.

„Nuomotojui mokestinė rizika tikrai yra. VMI gali atkreipti dėmesį, kad nuomos sutartis su susijusiu asmeniu buvo sudaryta už daug mažesnę kainą, nei ji būtų sudaryta su nesusijusia šalimi, ir nuomotojo mokesčius (pridėtinės vertės mokestį ir pajamų mokestį) gali apskaičiuoti nuo sandorio tikrosios rinkos vertės“, – verslininką perspėjo samdomi finansininkai.

Jeigu verslininkas planuoja sudaryti patalpų nuomos sutartį, pavyzdžiui, už 300 eurų per mėnesį, kai šių patalpų nuomos vidutinė rinkos kaina galėtų siekti apie 600–700 eurų, nuomotojas turėtų pasirengti rimtus argumentus, kai VMI užduos klausimus dėl neva „tikrųjų“ nuomos pajamų. Dėl šios mokestinės rizikos finansininkai nerekomendavo sudaryti ir patalpų panaudos sutarties, nors tai esą ir leistina.

Vidutinę nuomos rinkos kainą finansininkai verslininkui rekomendavo nustatyti pagal tai, kokią informaciją pavyktų rasti.

Apsidrausdamas verslininkas kreipėsi į kitą finansinę įmonę, tačiau ir ši pateikė panašias rekomendacijas: patarė išanalizuoti viešai prieinamus skelbimus apie patalpų nuomą ir pagal juos pačiam apskaičiuoti vidutinę savo patalpų 1 kvadratinio metro kainą. „Reikėtų atsispausdinti tris skelbimus, kurių metro kaina mažiausia, ir turėti kaip įrodymą VMI inspektoriams. Pavyzdžiui, kainos bus tokios: 600 eurų, 650 eurų ir 800 eurų. Galima rinktis vidurinę 650 eurų per mėnesį patalpų nuomos kainą“, – patarė finansų konsultantai.

Verslininkas nesupranta kategoriško draudimo mažesne negu rinkos kaina nuomoti komercines patalpas giminystės ryšiais susijusiems asmenis. Juk šios patalpos priklauso ne valstybei, jos – privati nuosavybė. Kodėl tėvas negalėtų sūnui ar dukterėčiai jas nuomoti pigiau? Juolab kai giminaitis užsiima ne pelno siekiančia veikla.

„Kodėl asmuo negali savo nuosavybės nuomoti už tiek, kiek nori? Kodėl tokiu būdu negali paremti organizacijos ar fizinio asmens? Kodėl pigiau patalpų negalima nuomoti ypač artimiems žmonėms? Juk tada kaip tik mažesnė rizika, kad formali nuomos kaina yra maža, o likusią sumą nuomotojas gauna vokelyje ir nuo šių pajamų nemoka mokesčių? Įspūdis toks, kad valstybė į bet kurį pilietį iš anksto žiūri kaip į potencialų vagį“, – svarstė verslininkas.

Juk šios patalpos priklauso ne valstybei, jos – privati nuosavybė. Kodėl tėvas negalėtų sūnui ar dukterėčiai jas nuomoti pigiau? Juolab kai giminaitis užsiima ne pelno siekiančia veikla.

Nuomos kaina – susitarimo reikalas

Kaip „Lietuvos žinioms“ paaiškino VĮ Registrų centro atstovas spaudai Mindaugas Samkus, nuomos sutartys Registrų centre registruojamos tik tada, kai jas pateikia sutarties šalys. „Prievolės registruoti sutartis nei Registrų centrui, nei turto savininkams, nei nuomininkams nėra. Tačiau neregistruota sutartis negalioja prieš trečiąsias šalis, tai yra ji bus tik dviejų ją pasirašiusių šalių reikalas. Vis dėlto Registrų centre pastaruoju metu nuomos sutarčių įregistruojama vis daugiau“, – teigė jis.

Kadangi centralizuota nekilnojamojo turto nuomos kainų duomenų bazė neegzistuoja, „Lietuvos žinios“ prašė patarti, kokiais Registrų centro disponuojamais registrais ar kita viešai prieinama informacija reikėtų vadovautis nustatant vidutinę komercinių patalpų nuomos kainą, kai tokios patalpos nuomojamos ne pelno tikslais.

M. Samkus rekomendavo naudotis Registrų centro kasmet atnaujinamomis ir viešai pateikiamomis vidutinėmis rinkos vertėmis, kurios paprastai nustatomos atliekant nekilnojamojo turto masinį vertinimą. Registrų centro svetainės atitinkamoje nuorodoje pagal unikalų objekto numerį galima surasti jam nustatytą vidutinę rinkos vertę.

Vis dėlto Registrų centro atstovas pabrėžė, kad patalpų nuomos kaina yra dviejų šalių susitarimo reikalas. „Kainos gali labai svyruoti priklausomai nuo pastato paskirties, ploto, buvimo vietos, būklės ir kitų veiksnių“, – dėstė M. Samkus.

Sieja su pelno siekimu

VMI Teisės departamento direktorė Rasa Virvilienė „Lietuvos žinioms“ patvirtino, kad tais atvejais, kai įmonė patalpas išnuomoja už tam tikrą atlyginimą, t. y. įmonė nuomos paslaugų neteikia paramos forma, o siekia uždirbti pajamų, turi būti vadovaujamasi nuostata, kad apskaičiuodama apmokestinamąjį pelną pajamomis arba sąnaudomis iš bet kokio sandorio arba bet kokios ūkinės operacijos turi pripažinti sumą, atitinkančią tokio sandorio arba tokios ūkinės operacijos tikrąją rinkos kainą.

„Taigi, jei įmonė nori už nuomą gauti atlyginimą, sandoris turi būti sudarytas tikrąja rinkos kaina. Tikroji rinkos kaina – suma, už kurią gali būti apsikeista turtu arba kuria, sudarius tiesioginį sandorį, gali būti įskaitytas nepriklausomų ir ketinančių pirkti ar parduoti asmenų tarpusavio įsipareigojimas“, – dėstė R. Virvilienė.

Ji taip pat patvirtino, kad pareiga nustatyti tikrąją rinkos kainą tenka nuomotojui iš viešai prieinamų šaltinių. „Jei sandoriuose nustatytos kainos neatitinka tikrosios rinkos kainos, ją turi apskaičiuoti pats mokesčio mokėtojas. Mokesčių įstatymuose nėra nustatyta, kokiais metodais ar kriterijais mokesčio mokėtojas turi nustatyti tikrąją rinkos kainą, todėl tai sprendžia pats mokesčių mokėtojas. Bet kuriuo atveju apskaičiuota tikroji turto rinkos kaina turi būti ekonomiškai pagrįsta. Jei sandorio šalys yra nepriklausomos ir veikia sąžiningai, sandoriuose tarp tokių šalių nustatytos faktinės kainos atitinka tikrąsias rinkos kainas“, – teigė VMI atstovė.

Pasak jos, tikroji rinkos kaina susiformuoja sandoriuose tarp nepriklausomų ir ketinančių pirkti ar parduoti asmenų, kurie sudarydami tokius sandorius veikia sąžiningai, laisva valia, nevaržomi jokių apribojimų ar tarpusavio ryšių (santykių), galinčių turėti įtakos sandorio objekto kainai, susiklosčiusiomis rinkos sąlygomis siekdami abipusės maksimalios ekonominės naudos.

Patikrinimą vykdantis mokesčių administratorius dėl reikiamos informacijos gali kreiptis į nekilnojamojo turto agentūras ar kitus juridinius ar fizinius asmenis, taip pat naudojamasi viešai skelbiamomis rinkos apžvalgomis. Šių surinktų duomenų pagrindu būtų išvedamas tikrinamojo laikotarpio patalpų nuomos kainų vidurkis.

„Nustačius, kad sandoriai vykdomi nesilaikant mokesčių įstatymų reikalavimų, patikrinimų metu papildomai apskaičiavus mokesčių sumas, joms būtų taikomos sankcijos – delspinigiai ir baudos. Šios nuostatos gali būti taikomos juridiniams asmenims, kurie nuomoja patalpas“, – teigė R. Virvilienė.

Gyventojams nuomoti paprasčiau

Gyventojams, anot VMI, reikalavimai nėra tokie griežti. Jeigu gyventojas išnuomotų patalpas kitam gyventojui, su kuriuo susijęs giminystės ryšiais, už mažesnę nei rinkos kainą, jo gautomis turto nuomos pajamomis būtų laikoma faktiškai gauta pinigų suma, kuri gali neatitikti tikrosios rinkos kainos, nes nuoma nėra laikoma individualia veikla.

R. Virvilienė tikino, kad nuomininkui giminaičiui tai taip pat neturėtų sukelti mokestinių pasekmių, jeigu sandoris sudarytas vadovaujantis bendražmogiškais, giminystės ryšiais, nesiekiant duoti ar gauti ekonominės naudos.

„Jeigu gyventojas savo asmeninį turtą išnuomoja pelno nesiekiančiam vienetui už simbolinę 10 eurų sumą, tai jo turto nuomos pajamomis būtų laikoma 10 eurų suma. Turto nuomos pajamos nuo 2019 metų apmokestinamos taikant 20 proc. pajamų mokesčio tarifą“, – paaiškino V. Virvilienė.

Gyventojas net tais atvejais, kai vykdo individualią veiklą pagal pažymą ar yra įsigijęs verslo liudijimą (verčiasi prekyba, gamyba ar pan.) ir dar apsisprendžia nuomoti savo turimą nekilnojamąjį turtą, turi teisę nustatyti kainą nuomininkui savo nuožiūra. „Svarbiausia, kad metų pabaigoje jis nepamirštų nuo gautų nuomos pajamų sumokėti gyventojų pajamų mokesčio. Jeigu nuomoja gyvenamąsias patalpas kitam gyventojui, gali įsigyti verslo liudijimą nuomai“, – teigė VMI atstovė.

Paramai taiko kitus kriterijus

Jeigu verslininkas nesiekia gauti pelno už patalpų nuomą, o patalpas nuomoja kitais tikslais, pavyzdžiui, remdamas menininkus ar visuomeninę organizaciją, kokią nuomos kainą turėtų nustatyti? Ar ir šiuo atveju reikėtų skaičiuoti vidutinę rinkos kainą?

VMI atstovė aiškino, jog tokiu atveju patalpas įmonė turėtų ne nuomoti, o suteikti naudoti neatlygintinai. „Jeigu juridinio asmens tikrasis tikslas yra paremti menininkus ar visuomeninę organizaciją, nesiekiant gauti pajamų iš patalpų nuomos, jis šias patalpas turi teisę neatlygintinai, t. y. kaip paramą paslaugomis, suteikti naudotis pelno nesiekiančiai organizacijai“, – aiškino R. Virvilienė.

Pagal Labdaros ir paramos įstatymą parama yra paramos teikėjų savanoriškas ir neatlygintinas paramos dalykų teikimas paramos gavėjams. „Šiuo atveju asmuo turi teisę pasinaudoti pelno mokesčio lengvata, t. y. paramai skirtas išmokas pagal įstatymą galima priskirti ribojamų dydžių leidžiamiems atskaitymams. Tuomet asmeniui leidžiama iš pajamų du kartus atskaityti įstatymo nustatyta tvarka paramai skirtas išmokas, įskaitant suteiktų paslaugų vertę, bet ne didesnes kaip 40 proc. įmonės pajamų, apskaičiuotų iš pajamų atėmus neapmokestinamąsias pajamas, leidžiamus atskaitymus ir ribojamų dydžių leidžiamus atskaitymus, išskyrus paramą ir ankstesnių metų mokestinių laikotarpių nuostolius“, – aiškino VMI Teisės departamento direktorė.

Komercinių patalpų nuomos kainos didžiuosiuose miestuose

Vilnius

Biurai:

A klasė (centrinis verslo rajonas, Konstitucijos pr., Verslo trikampis, senamiestis) – 14–17 Eur/ kv. m

B klasė – 10–14 Eur /kv. m

C klasė – 7–10 Eur/kv. m

Biurai gyvenamuosiuose rajonuose ir Naujamiestyje patenka į B ir C klases, priklausomai nuo lygio, gali kainuoti 7–14 Eur/kv. m

Prekybos patalpos:

Gatvės prekyba – 40–70 Eur/kv. m brangiausiose zonose senamiestyje, 15–35 Eur – pigesnėse senamiesčio gatvėse.

Prekybos centruose – 15–40 Eur/kv. m

Modernūs industriniai objektai – 4,5–5,5 Eur/kv. m

Senesni industriniai objektai – 2–4 Eur/kv. m

Kaunas

Biurai:

A klasės – 12–14 Eur/kv. m

B klasės – 9–12 Eur/kv. m

C klasės – 6–9 Eur/kv. m

Prekybos patalpos:

Senamiesčio brangiausios gatvės ir patraukliausieji prekybos centrai (PC) – 21–44 Eur/kv. m

Pigesnės senamiesčio gatvės ir mažesni PC – 10–23 Eur/kv. m

Pigiausias segmentas – 6–20 Eur/kv. m

Industrinės patalpos:

Modernūs industriniai objektai – 3,8–5,5 Eur/kv. m

Senesni industriniai objektai – 2–3,5 Eur/kv. m

Klaipėda

Biurai:

A klasės – 9–13 Eur/kv. m

B klasės – 7–11 Eur/kv. m

C klasės – 5–8 Eur/kv. m

Prekybos patalpos:

Centrinėje miesto dalyje ir didžiausiuose PC – 6–25 Eur/kv. m

Kitose vietose – 7–15 Eur/kv. m

Šaltinis: „Citus“