„Šaltasis karas“ sandėliavimo patalpų rinkoje blėsta
Su­stin­gu­si san­dė­lia­vi­mo pa­tal­pų rin­ka po tru­pu­tį at­si­gau­na: nors ne­re­tai san­dė­lia­vi­mo pa­tal­pas lin­ku­sios nuo­mo­tis įmo­nės dar tu­ri pa­čios ini­ci­juo­ti šių pa­tal­pų sta­ty­bas, jau ran­da­si ir ne­kil­no­ja­mo­jo tur­to plė­to­to­jų, ku­rie įgy­ven­di­na to­kio po­bū­džio pro­jek­tus ir ne­bi­jo, kad nuo­mi­nin­kams par­uoš­tos pa­tal­pos liks tuš­čios.

Prieš penkmetį „Lietuvos žinios“ rašė, kad sandėliavimo patalpų rinkoje vyksta „šaltasis karas“: nuomininkai laukia didesnės patalpų pasiūlos už mažesnę kainą, o projektų vykdytojai nesiima naujų statybų ir lūkuriuoja, kol įmonės bus priverstos nuomotis sandėlius net ir už didesnę kainą.

Sandėliavimo patalpų nuomos kainos šalies didmiesčiuose buvo ūgtelėjusios 5–10 proc., todėl daliai įmonių teko savo plėtrą riboti. Matydami nuslūgusią paklausą investuotojai taip pat delsė plėtoti naujus modernių, kokybiškų sandėlių projektus, tuo labiau kad gauti banko paskolą, neturint potencialaus patalpų nuomininko, buvo bemaž neįmanoma. Taigi sandėliavimo patalpų statybas inicijuodavo veikiau patys nuomininkai, o ne projektų vykdytojai.

Vis dėlto pastaraisiais metais Lietuvos sandėliavimo patalpų sektoriuje jau matomas atsigavimas. Anot bendrovės „Ober-Haus“ rinkos tyrimų vadovo Baltijos šalims Raimondo Reginio, fiksuojama spartesnė tokių patalpų plėtra bei nuosaikiai augančios jų nuomos kainos.

„Ankstesniais metais sandėliavimo patalpų plėtra daugiausia buvo inicijuojama galutinio patalpų naudotojo (kai objektas statomas konkrečiam nuomininkui arba įmonės pačios stato objektus savo reikmėms), o pastaraisiais metais matoma labiau subalansuota sandėliavimo paskirties patalpų plėtra – statomi ne tik konkrečioms įmonėms skirti objektai, bet aktyviau investuojama ir į kompleksines logistikos paslaugas teikiančių įmonių ir nuomai skirtų projektų plėtrą“, – teigė pašnekovas.

Rizika nedingo

„Inreal“ grupės NT rinkos analitikė Kotryna Griško taip pat pažymėjo, kad sandėliavimo patalpų rinka yra gerokai sustiprėjusi.

„Sektoriaus augimas matomas jau kelerius metus iš eilės, kaip ir sandėliavimo patalpų ir logistikos centrų vakansijų mažėjimas bei augančios nuomos kainos. Kita vertus, logistikos segmentas išlieka viena rizikingiausių investicijų NT srityje, nes logistikos ir gamybos sektoriai jautriausiai reaguoja į makroekonominius pokyčius“, – pažymėjo K. Griško.

Vilniuje 2018 metais buvo atidarytas vienas, 64 tūkst. kv. m ploto, logistikos centras. Iki metų pabaigos sostinėje buvo baigtos dar dviejų logistikos centrų statybos. Šie du nauji logistikos centrai rinką papildė 28 tūkst. kv. m nuomojamo ploto. Šiais metais Vilniuje planuojama pradėti dar bent dviejų nuomai skirtų logistikos centrų statybas – jie rinką papildys apie 55 tūkst. kv. metrų.

Plėtra akivaizdi ir kituose šalies didmiesčiuose. Kaune 2018 metais buvo atidaryti 3 logistikos centrai, kurie rinką papildė apie 25,6 tūkst. kv. m nuomojamo ploto. Šiemet planuojama atidaryti dar bent 4 nuomai skirtus logistikos centrus, kurie rinką papildys apie 54 tūkst. kv. metrų.

Klaipėdoje pernai buvo atidaryti 2 logistikos centrai, jie rinką papildė apie 13, 4 tūkst. kv. m nuomojamo ploto. Šiemet uostamiestyje planuojama atidaryti dar bent 2 nuomai skirtus logistikos centrus, kurie rinką papildys apie 41,5 tūkst. kv. metrų.

2014 metais naujo logistikos centro kvadratinio metro kaina buvo 4–4,5 euro, o šiuo metu 5–5,3 euro už 1 kv. m yra normali kaina.

Randasi stipresnių investuotojų

Per pastaruosius trejus metus naujų sandėliavimo patalpų nuomos kainos Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose vidutiniškai kilo 6–7 procentais. Pasak R. Reginio, augančios statybų sąnaudos, specifiniai nuomininkų reikalavimai bei ne itin sparčiai didėjančios tokių patalpų nuomos kainos neskatino plėtotojų imtis aktyvesnės šių objektų plėtros, ypač jei iš anksto nėra randamas nuomininkas bent daliai planuojamų plėtoti patalpų.

Tačiau esą akivaizdu, kad šiuolaikiškų patalpų poreikis nedingo, ir finansiškai pajėgesni bei sandėliavimo ar transporto srityje patirties turintys plėtotojai stengiasi išnaudoti menkos pasiūlos rinkoje galimybes – jie imasi aktyvesnių žingsnių bei įgyvendina didesnės apimties nuomai skirtus projektus.

Tam situacija, anot pašnekovo, palanki – bendras laisvų naujų sandėliavimo patalpų lygis Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose išlieka žemas ir nesiekia 5 procentų.

„Stipresni rinkos žaidėjai stengiasi išnaudoti šią situaciją ir įgyvendina didesnės apimties projektus bei siūlo juos rinkoje. Pavyzdžiui, nekilnojamojo turto plėtros bendrovė „Sirin Development“ 2017–2018 metais Vilniuje pastatė ir išnuomojo du didelius sandėlius Liepkalnio industriniame parke ir šiuo metu toje pačioje teritorijoje stato trečią sandėlį. Baigus jį statyti bendras sandėliavimo patalpų plotas šiame projekte sudarys beveik 55 tūkst. kv. metrų. Taip pat ši įmonė planuoja toliau plėtoti didesnės apimties sandėliavimo paskirties projektus tiek Vilniuje, tiek Kaune. Ilgametę patirtį turinti ir logistikos paslaugas teikianti įmonė „Transimeksa“ 2018 metais Vilniuje šalia Savanorių prospekte valdomoje teritorijoje pastatė dar vieną 13 tūkst. kv. m logistikos centrą ir taip rinką papildė reikšmingu sandėliavimo paskirties patalpų plotu“, – pasakojo R. Reginis.

K. Griško taip pat pabrėžė, kad sandėliavimo patalpų projektus dažniausiai plėtoja patirties turintys NT plėtotojai, kurie specializuojasi šiame sektoriuje ne vienus metus. Tačiau aktyvėjančioje segmento rinkoje, anot jos, atsiranda ir naujokų – jie dalį patalpų pasistato savo reikmėms, o dalį – nuomai, nes konkurencija šioje rinkoje vis dar santykinai nedidelė, o pelningumo norma –1–2 proc. aukštesnė nei kitų komercinio turto klasių.

„Inreal“ grupės atstovės teigimu, sandėliavimo patalpų nuomos kainų ūgtelėjimą per pastaruosius penkerius metus lėmė natūralios ekonominės priežastys: infliacija, augusios žemės, statybų medžiagų ir darbų kainos bei išaugusi paklausa. 2014 metais naujo logistikos centro kvadratinio metro kaina buvo 4–4,5 euro, o šiuo metu 5–5,3 euro už 1 kv. m yra normali kaina.

Statosi ir patys

Vis dėlto bendrovės „Hanner“ valdybos pirmininkas Arvydas Avulis teigė, kad paklausa sandėliavimo rinkoje, kitaip nei daugiabučių namų ir biurų segmentuose, išlieka labai ribota. Dar prieš penkmetį jis dienraščiui „Lietuvos žinios“ sakė, kad šalies rinka yra per maža, todėl investuoti į tokio pobūdžio pastatų statybą yra rizikinga. Esą keli tuo pat metu įgyvendinti projektai rinkoje gali sudaryti situaciją, kai pasiūla tampa didesnė už paklausą – sandėliai lieka nenaudojami.

Nors ji, palyginti su laikotarpiu prieš penkerius metus, anot A. Avulio, sustiprėjo, vis dėlto šiame segmente, jo vertinimu, daugiau investuoja bendrovės, kurios pačios ketina naudotis sandėliais, o ne plėtotojai, statantys juos nuomai.

„Ober-Haus“ atstovas R. Reginis taip pat atkreipė dėmesį, kad sandėliavimo patalpų rinka plečiasi ir dėl pačių įmonių, kurioms tokios patalpos reikalingos, pastangų. Pavyzdžiui, pasak jo, savo jėgomis ar pagal užsakymą plėtojami stambesni sandėliavimo paskirties projektai ar gamybinės paskirties objektai, kuriuose numatytos ir sandėliavimo patalpos.

„Pastaraisiais metais galime matyti aktyvią sandėliavimo ir gamybinės paskirties objektų plėtrą Kauno mieste ir jo apylinkėse, planuojamas didesnes investicijas Klaipėdos bei kituose Lietuvos regionuose. Jeigu kalbėtume apie sandėliavimo patalpų sektorių skaičiais, tai, pavyzdžiui, 2012–2015 metais Vilniaus, Kauno ir Klaipėdos regionuose sandėliavimo paskirties patalpų pastatyta apie 180 tūkst. kv. m, o 2016–2019 metų laikotarpiu bus pastatyta apie 280 tūkst. kv. metrų“, – sakė pašnekovas.

Todėl esą akivaizdu, kad išliekant palankiai ekonominei situacijai tiek sandėliavimo, tiek gamybinių patalpų sektorius Lietuvoje plėsis ne tik didžiausiuose šalies miestuose ir aplink juos, bet ir kituose šalies regionuose. „Jeigu bus paklausa, tai visada atsiras ir pasiūla“, – įsitikinęs R. Reginis.